Comprar una vivienda con crédito implica más gastos que el precio del inmueble y la mensualidad hipotecaria.
Antes de iniciar la operación, conviene preparar un presupuesto que incluya enganche, gastos de formalización, impuestos, seguros, comisiones y costos posteriores a la compra.
Ignorar estos conceptos puede hacer que una compra aparentemente accesible termine requiriendo más dinero del esperado.
El enganche es sólo el primer gasto
El enganche es la cantidad que aportas con tus propios recursos para comprar la vivienda.
La institución financia el resto, de acuerdo con las condiciones aprobadas.
Por ejemplo:
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de la vivienda | $2,000,000 |
| Enganche | $400,000 |
| Monto a financiar | $1,600,000 |
Sin embargo, además de esos $400,000 necesitarás considerar otros gastos de la operación.
Avalúo
El avalúo permite determinar un valor de referencia del inmueble.
Puede ser requerido por la institución que otorgará el crédito.
El costo depende de factores como el valor y características del inmueble y del proveedor autorizado para realizarlo.
Gastos notariales
La compra de una vivienda normalmente requiere formalización ante notario.
Los gastos relacionados pueden incluir distintos conceptos asociados con la escritura y la operación.
El monto puede variar según la ubicación, el valor del inmueble y las características de la compraventa.
Impuestos y derechos
La adquisición de un inmueble puede generar impuestos, derechos y otros cargos relacionados con el registro de la propiedad.
Estos costos no son iguales en todas las entidades, por lo que deben revisarse específicamente para el lugar donde se realizará la compra.
Comisión por apertura
Algunos créditos hipotecarios pueden cobrar una comisión por apertura.
Esta comisión puede calcularse como una cantidad fija o como un porcentaje del crédito, dependiendo de la institución.
También pueden existir productos que no la cobren, por lo que conviene incluirla en la comparación.
Seguros relacionados con la hipoteca
Los créditos hipotecarios pueden incorporar diferentes seguros.
- Seguro de vida.
- Seguro de daños sobre el inmueble.
- Otros seguros relacionados con el financiamiento.
Antes de contratar, revisa cuánto cuestan, qué cubren y si su costo está incluido dentro de la mensualidad.
Gastos administrativos
Dependiendo de la institución y la operación pueden existir gastos relacionados con trámites, estudios, formalización u otros servicios.
Pide un desglose de todos los cargos antes de comprometerte.
No todo el ahorro debe destinarse al enganche
Uno de los errores más comunes es utilizar prácticamente todos los ahorros disponibles para aumentar el enganche.
Esto puede reducir el crédito, pero dejarte sin dinero para pagar los demás gastos de adquisición.
Reserva dinero para los gastos de compra
Antes de definir cuánto utilizarás como enganche, separa una cantidad para cubrir:
- Avalúo.
- Notaría.
- Impuestos.
- Derechos.
- Comisiones.
- Seguros.
- Otros trámites.
También existen gastos después de recibir la vivienda
El presupuesto no termina cuando firmas la escritura.
Puedes necesitar recursos adicionales para:
- Mudanza.
- Muebles.
- Electrodomésticos.
- Reparaciones.
- Pintura.
- Adecuaciones.
- Contratación o cambio de servicios.
Mantenimiento de la vivienda
Ser propietario implica asumir gastos que anteriormente podían corresponder al arrendador.
- Reparaciones.
- Mantenimiento preventivo.
- Instalaciones.
- Impermeabilización.
- Equipos y accesorios.
Conviene reservar regularmente dinero para estos gastos.
Cuotas de condominio o mantenimiento
Si compras en un condominio o desarrollo con áreas comunes, puede existir una cuota periódica de mantenimiento.
Antes de comprar pregunta:
- Cuánto se paga.
- Con qué frecuencia.
- Qué servicios incluye.
- Si existen cuotas extraordinarias.
Impuestos relacionados con la propiedad
Después de adquirir la vivienda pueden existir obligaciones periódicas relacionadas con la propiedad, como el impuesto predial y otros cargos locales.
Inclúyelos dentro de tu costo anual de vivienda.
Servicios
También debes considerar los servicios que utilizarás en la nueva propiedad.
- Electricidad.
- Agua.
- Gas.
- Internet.
- Seguridad.
- Otros servicios del inmueble.
No olvides el fondo de emergencia
Después de comprar una vivienda es recomendable conservar una reserva para imprevistos.
Una reparación importante o una disminución temporal de ingresos no debería obligarte inmediatamente a recurrir a más deuda.
Calcula el costo inicial completo
Una forma sencilla de organizar el presupuesto es separar el costo inicial en varias partes.
Enganche + gastos de compra + adecuaciones iniciales + reserva = dinero necesario antes de comprar
Ejemplo de presupuesto inicial
Imagina una vivienda de $2,000,000.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Enganche | $400,000 |
| Gastos de formalización | Variable |
| Mudanza y adecuaciones | Variable |
| Reserva para emergencias | Variable |
El objetivo de este ejemplo no es fijar porcentajes, sino recordar que necesitas recursos adicionales al enganche.
Calcula también el costo mensual completo
No compares únicamente la mensualidad hipotecaria con tu renta actual.
El costo mensual de ser propietario puede incluir:
- Mensualidad hipotecaria.
- Seguros.
- Cuota de mantenimiento.
- Servicios.
- Reserva para reparaciones.
- Impuestos prorrateados.
Comprar casa puede cambiar otros gastos
La ubicación de la vivienda también puede modificar tu presupuesto.
Por ejemplo:
- Transporte.
- Gasolina.
- Estacionamiento.
- Escuela.
- Tiempo de traslado.
- Servicios disponibles en la zona.
Considera estos cambios antes de decidir que una propiedad cabe dentro de tu presupuesto.
Pide una estimación de gastos antes de firmar
Antes de formalizar la operación, solicita información sobre los gastos que tendrás que cubrir.
Esto te permite preparar los recursos y detectar cargos que no habías considerado.
Evita financiar todos los gastos con nueva deuda
Si después de pagar el enganche necesitas utilizar tarjetas o préstamos personales para cubrir notaría, muebles y otros gastos, podrías comenzar la etapa como propietario con varias deudas simultáneas.
Es preferible incorporar estos costos al plan financiero desde el inicio.
Checklist de gastos antes de comprar
- Enganche.
- Avalúo.
- Comisiones del crédito.
- Gastos notariales.
- Impuestos y derechos.
- Seguros.
- Gastos administrativos.
- Mudanza.
- Adecuaciones y reparaciones.
- Muebles necesarios.
- Cuotas de mantenimiento.
- Servicios.
- Impuestos periódicos de la propiedad.
- Fondo de emergencia.
El verdadero presupuesto es mayor que el enganche
Para saber si estás preparado para comprar una vivienda con crédito, no basta con reunir el enganche.
Necesitas considerar los gastos de adquisición, los costos posteriores a la compra y una reserva suficiente para que convertirte en propietario no deje tus finanzas sin margen.
Aviso: Este contenido tiene fines educativos y no constituye asesoría financiera, fiscal o legal personalizada. Los impuestos, derechos, honorarios, comisiones y demás gastos dependen de la ubicación, institución, inmueble y características de cada operación.